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  오세훈 시장과 김용범 정책실장 , 누구 말이 맞을까 어제오늘 부동산 뉴스가 시끄럽습니다 . 대통령실 김용범 정책실장과 오세훈 서울시장이 재개발 · 재건축을 놓고 정면으로 부딪쳤거든요 . 페이스북으로 , 방송 인터뷰로 서로 반박을 주고받는 걸 보면서 오랜만에 제대로 된 정책 논쟁이 붙었다 싶었습니다 . 오늘은 이 얘기를 좀 해볼까 합니다 . 👉논쟁의 핵심 김 실장은 KBS 일요진단에 나와 이렇게 말했습니다 . 재개발 · 재건축은 최소 3~5 년이 걸리는 사업이라 단기 공급 수단이 될 수 없고 , 오히려 기존 주택이 헐리는 만큼 단기적으로는 공급이 줄어드는 효과까지 있다는 겁니다 . 1000 호 규모 단지 30 개가 동시에 속도를 내면 3 만 호가 한꺼번에 멸실된다는 구체적인 숫자까지 들었더군요 . 오 시장은 하루 만에 페이스북으로 반박했습니다 . 재개발 · 재건축이야말로 양질의 도심 주택을 공급할 수 있는 ' 마스터키 ' 이며 , 새로운 제도를 만들 게 아니라 이미 돌아가는 엔진에 추진력을 더하면 된다는 겁니다 . 정부가 낡은 이념과 규제로 정비사업을 막아서는 게 오히려 시장 불안의 최대 리스크라고 맞받았습니다 . 👉제 생각은 오세훈 쪽입니다 결론부터 말씀드리면 , 저는 오 시장 논리가 더 현실적이라고 봅니다 . 이유는 간단합니다 . 서울 안에 남은 땅이 없습니다 . 신규 택지를 만들려면 결국 남은 방법은 두 가지뿐입니다 . 하나는 그린벨트를 푸는 것 , 다른 하나는 기존 시설을 옮기고 그 자리에 주택을 앉히는 것입니다 . 그런데 지금 정부가 검토한다는 카드를 보면 경마장을 옮기고 , 기무사 부지를 옮기고 하는 식입니다 . 이게 얼마나 걸릴 일인지 , 그리고 그렇게까지 해서 확보되는 물량이 실제 수요를 감당할 수 있는 규모인지부터가 의문입니다 . 없는 땅을 억지로 만들어내려는 발상이라는 거죠 . 반면 이미 있는 땅 , 이미 사람이 살고 있는 땅을 더 효율적으로 쓰는 방법이 있습니다 . 바로 용적률을 올려...

  분당 재건축 , 현재 기준 진행상황 총정리   요즘 주택문제로 가장 주시해야 하는 지역이 압구정 , 분당 재건축으로 보입니다 . 개인적으론 정부 정책에 아쉬움이 있는 부분이기도 합니다 . 집 값이 널뛰기를 하고 있고 , 정부 정책 또한 오락가락 할 때 가격통제 수단만 찾을 것이 아니라 신규 공급 확대 방안을 적극적으로 모색했어야 하는데 신규택지만 공급하려다 보니 외곽으로 외곽으로 신도시만 만들려 할 게 아니라 , 분당 , 평촌 , 산본등 1 기 신도시를 신도시 만들 듯이 재건축을 활성화했더라면 강남 수요는 분당으로 , 마포·여의도 수요는 일산으로 분산됐을 텐데 , 지금 정부 당국의 고민이 덜하지 않았을까요 . 분당에서 요즘처럼 재건축 얘기가 실제로 손에 잡히는 단계까지 온 건 처음인 것 같습니다 . 예전엔 선거철마다 나오는 공약 수준이었는데 , 이제는 조합설립이니 사업시행자 지정이니 하는 구체적인 절차들이 하나둘 뉴스에 뜨고 있으니까요 . 오늘은 지난 몇 달 사이 나온 소식들을 묶어서 , 분당 재건축이 지금 어디쯤 와 있는지 한번 정리해보려고 합니다 . 선도지구 4 곳 , 이제는 실행 단계 진입 중 분당 1 기 신도시 선도지구로 지정된 곳은 양지마을 , 시범단지 , 샛별마을 , 목련마을 네 곳입니다 . 이 네 구역은 작년 말 특별정비구역 지정 · 고시를 마쳤고 , 올해 들어서는 조합설립과 시공사 선정 같은 실질적인 절차로 넘어가는 중입니다 . 통상 1 년 넘게 걸리던 지정 절차를 두 달 정도로 단축했다고 하니 , 행정 속도만 놓고 보면 확실히 예전과는 다른 분위기입니다 .   목련마을 , LH 가 시행자 재건축에서 시행자 역할은 대단히 중요합니다 . 개인적으론 공공의 시행자 역할이 궁금하기도 합니다 . 재건축 , 재개발은 특성상 이해관계자가 복합적이어서 조율하기도 쉽지 않고 , 의사결정이 신속해야 하는데 살짝 의문이 들긴 합니다 . 이런 시각에서 눈에 띄는 건 목련마을입니다 . 6·S3 구역...

  부동산 재테크 잘 하는 사람의  마인드 부동산 일을 30년 넘게 하다 보니 자연스럽게 보이는 게 있다. 돈 잘 버는 사람들, 가만 보면 다 학벌이 좋거나 돈이 많아서가 아니다. 오히려 처음엔 돈도 별로 없이 시작한 사람들이 몇 년 지나고 보면 자산을 몇 배로 불려놓는 경우가 더 많다. 그 사람들을 가만히 들여다보면 결국 몇 가지 마인드가 비슷하더라. 오늘은 그 얘기를 좀 가볍게, 쉬어가는 느낌으로 풀어본다. 👉 세금?                                       "무서워하지 않는다 " 부동산 투자 한다고 하면 제일 먼저 나오는 말이 "세금 무서워서"다. 양도세, 종부세, 취득세에 요즘은 재건축초과이익환수제까지 더해져서, 이름만 들어도 머리가 지끈거린다. 실제로 상담을 하다 보면 "그냥 세금 무서워서 안 팔래요" "세금 낼 바엔 그냥 들고만 있을래요" 이런 말을 정말 많이 듣는다. 이해는 간다. 평생 한두 번 집 사고파는 사람한테 세법은 외국어처럼 느껴질 수밖에 없다. 그런데 재테크 잘하는 사람들은 이걸 피하지 않는다. 오히려 시간을 들여서 공부한다. 1세대 1주택 비과세 요건이 뭔지, 보유기간과 거주기간이 어떻게 나뉘는지, 장기보유특별공제가 몇 %씩 쌓이는지, 일시적 2주택일 때 처분 기한이 며칠까지인지—이런 디테일을 알고 있느냐 모르느냐로 수익률이 몇천만 원, 어떤 경우엔 몇억씩 갈린다. 세무사를 만나도 정작 내가 뭘 물어봐야 하는지 모르면 좋은 답을 못 듣는다. 거꾸로 핵심을 짚어서 물어볼 줄 아는 사람은 같은 상담을 받아도 훨씬 더 많은 걸 얻어간다. 곰곰이 생각해보면 세금 낸다는 거 자체가                       ...

  돈은 어디로 흐르는가 — 증시와 부동산 사이에서 요즘 주변에서 주식 얘기가 많이 들립니다 . “ 올해 수익률 꽤 괜찮다 ” 는 말 , “ 이참에 차익 좀 챙겨서 뭐라도 해볼까 ” 하는 말들 . 증시가 좋을 때면 늘 그렇습니다 . 사람들 마음이 들썩이고 , 돈이 움직이기 시작합니다 . 그런데 재미있는 건 , 이 돈이 가만히 한 곳에 머물지 않는다는 점입니다 . 돈에는 발이 달려 있습니다 . 더 정확히는 , 돈은 늘 더 나은 곳을 찾아 움직입니다 . 그리고 그 종착지 중 하나가 부동산인 경우가 많습니다 . 👂주식이 앞서고 , 부동산이 그 다음👂 지난 수십 년간 한국 시장을 들여다보면 비슷한 패턴이 반복됩니다 . 증시가 한참 달아오르고 나면 , 얼마간 시간을 두고 부동산도 뒤따라 오르는 흐름이 종종 나타납니다 . 2020~2021 년이 대표적인 예입니다 . 증시가 먼저 불을 붙였고 , 그 차익이 실현되면서 자금이 시차를 두고 부동산 , 특히 강남권이나 재건축 단지처럼 입지 좋은 자산으로 흘러들었습니다 . 왜 그럴까요 . 주식으로 번 돈은 본질적으로 “ 실현되기 전까지는 숫자 ” 입니다 . 그 숫자를 현실의 자산으로 바꾸고 싶어 하는 게 사람 심리입니다 . 그리고 한국 사람들에게 가장 익숙하고 신뢰하는 실물 자산은 여전히 부동산입니다 . ✌패턴은 주식 팔아서 부동산으로 간다✌ 여기서 조심할 부분이 있습니다 . “ 증시가 좋으니 부동산도 따라 오를 것 ” 이라는 생각으로 부동산에 먼저 가는 것은 너무 단순합니다 . 실제로는 금리가 훨씬 더 직접적인 변수입니다 . 경기가 좋아서 증시도 오르고 금리도 같이 오르는 국면이라면 , 부동산은 오히려 대출 부담 때문에 눌릴 수 있습니다 . 반대로 금리를 낮춰서 돈을 풀어주는 유동성 장세라면 , 주식과 부동산이 같이 오르는 경우가 많습니다 . 즉 “ 증시 호황 ” 이라는 한 단어 안에도 성격이 다른 두 가지 국면이 숨어 있는 셈입니다 . 어떤 이유로 증시가 오르고 있는지를 봐야 ,...

  부동산 세제 , 틈만 나면 고치나 ? 요즘   만나는 사람들마다 묻는 게 똑같다 . “ 세제 개편 , 진짜 한대 ?” 30 년 넘게 이 업계를 지키면서 느낀 건 하나다 . 정권이 바뀌어도 , 시장이 죽었다 살았다 해도 , 결국 정부가 마지막에 꺼내는 카드는 항상 세금이라는 것 . 진짜 솔직하게 말하면 , 세금 제도가 1 년에 한두 번씩 바뀌는 나라가 또 있을까 싶다 . 작년에 세무사한테 물어본 게 올해는 또 다른 답이 나오고 , 올해 산 집이 내년엔 다른 룰로 과세된다 . 투자자뿐 아니라 그냥 집 한 채 가진 평범한 사람도 “ 내가 지금 세금을 얼마나 내야 하는지 ” 조차 헷갈리는 게 현실이다 . 이게 정상은 아니다 . 선거 끝나면 집권당이 이기든 지든 부동산 세제를 움직인다 . 아니나 다를가 , 지난 6 월 3 일 지방선거가 끝나자마자 정부가 움직이기 시작했다 . 취득세 , 보유세 , 양도세를 따로따로 보는 게 아니라 한 사람이 평생 내는 “ 총 세 부담 ” 을 기준으로 부동산 과세 체계 자체를 다시 짜겠다는 거다 . 다주택자는 물론이고 , 집 한 채만 있어도 거기 실제로 살지 않으면 똑같이 세금 폭탄을 맞을 수 있다는 얘기가 나온다 . 단순히 “ 돈 있는 사람 세금 더 내라 ” 가 아니라 , 부동산으로 돈 버는 구조 자체를 막겠다는 신호로 읽힌다 . 사실 변화는 이미 시작됐다 . 5 월 9 일을 끝으로 4 년 가까이 유지되던 다주택자 양도세 중과 유예가 끝났다 . 5 월 10 일부터 조정대상지역 내 다주택자는 2 주택이면 기본세율에 20% 포인트 , 3 주택 이상이면 30% 포인트가 다시 붙는다 . 이게 7 월 세법개정안의 전초전이라고 보는 시각이 많다 . 흥미로운 건 정부 내에서도 속도 조절을 하는 모습이 보인다는 점이다 .  대통령이 선거 때부터 “ 세금으로 집값 잡지 않겠다 ” 고 못 박았던 만큼 , 노무현 · 문재인 정부 시절처럼 무리하게 밀어붙이긴 어려울 거라는 전망도 있...

  [제목] 법 통과 완료!  'STO(토큰증권)' 알아 보기 ! 안녕하세요! 😊 STO(토큰증권), 조각투자, 이걸 소개 하려고 합니다. 혹시 요즘 재테크 커뮤니티나 금융 뉴스에서 'STO'라는 단어 자주 보셨겠죠? "이게 도대체 무슨 외계어인가..." 싶으셨을 텐데요. 쉽게 말해 "이제 부동산, 미술품 같은 비싼 자산도 주식처럼 조각내서 사고 팔 수 있게 법이 통과되었다"는 뜻입니다! 그동안 카사, 소유 같은 스타트업 회사가 소규모로 운영 해 왔던  부동산 조각투자가 마침내 정식 제도권 금융 안으로 완벽하게 들어오게 된 것이죠. 오늘은 부동산 재테크의 새로운 패러다임이 될 STO의 핵심 개념과 앞으로의 전개 일정, 그리고 우리가 가장 조심해야 할 리스크까지 쏙쏙 정리해 드릴게요! 👉 STO(토큰증권)가 도대체 뭔가요 ? STO (Security Token Offering, 토큰증권 발행) 어려운 금융 용어 다 빼고 딱 한 줄로 요약하면 '디지털 증서'입니다. 기존의 주식이 '기업의 가치'를 쪼갠 것이라면, STO는 '부동산, 미술품 같은 실제 자산의 가치'를 블록체인 기술을 활용해 쪼개놓은 것 을 말해요. 예를 들어 100억 원짜리 빌딩이 있다면, 이걸 1만 원짜리 디지털 증서 100만 개로 쪼개서 발행하고 그 증서를 주식 같이 상장 한다는 얘기입니다. 그 중 내가 1장을 사면? 나는 100억 원짜리 빌딩의 100만분의 1만큼 권리를 가진 '합법적 건물주'가 되는 겁니다. ☎ "코인이랑 뭐가 달라요?" (제일 많이 하는 질문!) 비슷하게 블록체인 기술을 쓰다 보니 비트코인 같은 암호화폐와 헷갈려하시는 분들이 정말 많아요. 하지만 뼈대부터가 완전히 다릅니다.       👉 비트코인(코인): 실물 자산이 없습니다. 사람들의 '믿음과 수요'로 가격이 결정되죠.       👉STO(토큰증권): 뒤에 빌...