[부동산재테크] 부동산세제, 또 고친다고 !

 

부동산 세제, 틈만 나면 고치나?

요즘  만나는 사람들마다 묻는 게 똑같다. “세제 개편, 진짜 한대?” 30년 넘게 이 업계를 지키면서 느낀 건 하나다. 정권이 바뀌어도, 시장이 죽었다 살았다 해도, 결국 정부가 마지막에 꺼내는 카드는 항상 세금이라는 것.

진짜 솔직하게 말하면, 세금 제도가 1년에 한두 번씩 바뀌는 나라가 또 있을까 싶다. 작년에 세무사한테 물어본 게 올해는 또 다른 답이 나오고, 올해 산 집이 내년엔 다른 룰로 과세된다. 투자자뿐 아니라 그냥 집 한 채 가진 평범한 사람도 “내가 지금 세금을 얼마나 내야 하는지”조차 헷갈리는 게 현실이다. 이게 정상은 아니다.

선거 끝나면 집권당이 이기든 지든 부동산 세제를 움직인다. 아니나 다를가, 지난 6월 3일 지방선거가 끝나자마자 정부가 움직이기 시작했다. 취득세, 보유세, 양도세를 따로따로 보는 게 아니라 한 사람이 평생 내는 “총 세 부담”을 기준으로 부동산 과세 체계 자체를 다시 짜겠다는 거다. 다주택자는 물론이고, 집 한 채만 있어도 거기 실제로 살지 않으면 똑같이 세금 폭탄을 맞을 수 있다는 얘기가 나온다. 단순히 “돈 있는 사람 세금 더 내라”가 아니라, 부동산으로 돈 버는 구조 자체를 막겠다는 신호로 읽힌다.

사실 변화는 이미 시작됐다. 5월 9일을 끝으로 4년 가까이 유지되던 다주택자 양도세 중과 유예가 끝났다. 5월 10일부터 조정대상지역 내 다주택자는 2주택이면 기본세율에 20%포인트, 3주택 이상이면 30%포인트가 다시 붙는다. 이게 7월 세법개정안의 전초전이라고 보는 시각이 많다.

흥미로운 건 정부 내에서도 속도 조절을 하는 모습이 보인다는 점이다.  대통령이 선거 때부터 “세금으로 집값 잡지 않겠다”고 못 박았던 만큼, 노무현·문재인 정부 시절처럼 무리하게 밀어붙이긴 어려울 거라는 전망도 있다. 실제로 집권당은 “장기보유특별공제 폐지를 검토한 적 없다”고 한발 물러서기도 했다.

👉내가 현장에서 느끼는 흐름은 이렇다.👈

1) 실거주 여부가 모든 걸 가른다. 앞으로는 “1주택자냐 다주택자냐”보다 “그 집에 실제로 사느냐”가 세 부담을 가르는 핵심 기준이 될 가능성이 크다. 비거주 1주택자, 거주 기간이 짧은 사람들은 장기보유특별공제도 못 받고 양도세 혜택도 줄어들 수 있다.

2) 공정시장가액비율은 시행령만 고치면 끝난다. 법 개정 없이 시행령으로 바로 올릴 수 있는 부분이라, 생각보다 빨리 현실화될 수 있다는 게 변수다. 한 번 올라가면 다시 내려오는 일은 거의 없다는 것도 업계에서 다 아는 얘기다.

3) 종부세 기본공제는 오히려 완화 쪽 얘기도 나온다. 1주택자와 다주택자 기본공제 기준을 통일하고 올리는 방향, 부부 합산 방식에 유연성을 주는 방향도 검토되고 있다고 한다. 누구에겐 부담이 늘고 누구에겐 줄어드는, 양면적인 개편이 될 가능성이 높다.

4) 임대시장은 또 다른 변수다. 실거주 요건이 까다로워지면 지금 전월세로 내놓은 집들을 집주인이 직접 들어가 살게 될 수 있다. 그러면 2026년 하반기 전월세 시장에 매물이 더 줄어들 수 있다는 우려도 같이 따라온다. 장기임대 사업자 혜택은 늘리고 단기임대는 과세를 강화하는 쪽으로 논의가 진행 중이라는 점도 눈여겨볼 부분이다.

5) 상가나 토지는 사실 이번 개편의 중심이 아니다. 정부 정책의 초점은 거의 전부 “주택”에 맞춰져 있다. 수익형 부동산이나 토지를 다루는 입장에서는 오히려 종전과 같은 틀에서 부가가치세, 비사업용 토지 여부 같은 기본을 다시 짚는 게 더 중요할 수도 있다.

 

어렵게 느껴진다면, 이렇게 단순하게 보자

세제가 어려운 이유는 단순하다. 세율표, 공제율, 시행일이 다 따로 노니까. 그런데 재테크 관점에서는 딱 세 단계로만 나눠 생각하면 된다. “살 때, 가지고 있을 때, 팔 때.” 이 세 시점에 내는 세금의 성격이 완전히 다르고, 그걸 알아야 어디서 손해를 줄일 수 있는지가 보인다.

① 살 때 (취득세) — “입장료” 집을 사는 순간 한 번 내는 돈이다. 연구 결과를 보면 이 입장료가 사람들의 “자가냐 임대냐” 선택에 가장 큰 영향을 준다고 한다. 입장료가 비싸지면 일단 들어가길 주저하게 된다는 뜻이다. 다만 입장료를 올린다고 해서 놀이공원 자체 가격(집값)이 내려가는 효과는 약하다는 게 연구의 결론이다.

② 가지고 있을 때 (재산세·종부세) — “주차비” 매년 내는 돈이다. 흥미로운 건, 주차비를 올려도 다주택자는 그 비용을 세입자한테 슬쩍 넘길 수 있다는 점이다. 그래서 보유세만 올리는 건 “투기 억제” 효과보다 “전월세 부담 전가”로 끝나는 경우가 많다.

③ 팔 때 (양도소득세) — “환불 수수료” 집을 팔 때 번 차익에 매기는 세금이다. 이 수수료가 너무 크면 사람들이 “환불 안 하고 그냥 들고 있자”는 선택을 한다. 이게 바로 동결효과(매물 잠김)다. 매물이 안 나오면 거래도 줄고, 전세로 눌러앉는 사람이 늘면서 전세가가 오히려 오르는 부작용까지 생긴다.

이 세 가지를 묶어서 보면, 거래를 살리고 집값도 안정시키고 싶다면 답은 비교적 명확해진다. 입장료(취득세)는 일정 부분 낮춰 거래를 유도하고, 환불 수수료(양도세)는 오래 보유하고 실제 거주한 사람에게는 깎아줘서 매물이 시장에 나오게 하고, 주차비(보유세)는 비거주·투기 목적에만 선별적으로 강하게 매기는 것. 반대로 보유세만 일률적으로 올리는 방식은 세입자 부담만 키우고 정작 집값 안정에는 효과가 약하다는 게 여러 연구가 공통적으로 보여주는 지점이다.

물론 정부 입장에서는 “실거주 vs 비거주”를 가르는 기준을 만드는 게 생각보다 까다롭다. 직장 발령, 자녀 교육, 부모 봉양 때문에 본인 집에 못 사는 경우까지 다 “투기”로 몰아버리면 억울한 사람이 생기기 때문이다. 그래서 7월 세법개정안이 나오기 전까지는 이 예외 요건을 어떻게 설계하느냐가 진짜 관전 포인트다.

결국 7월 세법개정안이 나와야 그림이 명확해질 텐데, 그 전까지는 “비거주 1주택자나 거주 기간 짧은 사람은 미리 정리를 고려해보라”는 조언이 시장에 많이 돌고 있다. 다만 급하게 팔면 손해 보기 쉬우니, 시장 상황을 같이 보면서 판단해야 한다는 게 내 생각이다.

세금으로 집값을 못 잡는다는 건 지난 정부들이 다 보여줬다. 돈은 풀리고 환율은 뛰고 물가 상승 압력은 무지막지 한대 그래도 정부는 늘 그 세금 카드를 다시 꺼내 든다. 이번엔 제발 정부 의도대로 되길 바라지만 글쎄다. 무지막지하게 돈을 풀려면 부동산 개발 금융을 확 풀어 버려 공급을 늘리면 당연히 집 겂이 잡히고 청년들 내집의 꿈도 한결 수월 할텐데 그게 그리도 어려운 건가.  30년 넘게 이 시장을 지켜본 입장에서 보면, 결국 사람들은 또 적응할 것이다. 다만 그 적응의 과정에서 누가 먼저 움직이고 누가 늦게 움직이느냐의 차이만 있을 뿐이다. 부동산세제 공부는 하지 마시라 조만간 또 바뀝니다.👇