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[부동산 제언] "대출 규제는 끝났다"… '국민주권 아파트'를 제안합니다

 

[부동산 제언] "대출 규제는 끝났다"



최근 정부가 "무슨 수를 써서라도 집값을 안정시키겠다"며 또다시 다주택자 경고와 대출 규제 카드를 만지작거리고 있습니다. 하지만 우리는 이미 지난 몇 년간 똑똑히 목격했습니다. 공급은 막아버리고 대출만 옥죄는 과도한 국가 개입은 결국 '패닉 바잉(공포 매수)'과 '매물 잠김'이라는 부작용을 낳아 집값을 더 폭등시킨다는 사실을 말이죠.

특히 우리나라 인구의 대다수가 거주하는 전용 59㎡·84㎡(25평·32평) '국민평형'에 모든 규제와 대출 제한이 집중되면서, 정작 평범한 직장인과 무주택 서민들이 내 집 마련 사다리를 빼앗기는 '정책 오류의 역설'이 반복되고 있습니다.

이제는 무식하게 누르기만 하는 규제 대신, 첫날부터 국민에게 소유권을 넘겨주면서 공급과 금융을 선순환시키는 혁신적인 [국민주권 아파트] 모델이 필요할 때입니다.

1. 핵심 엔진: "사업자 대출(PF) 전면 자유화"

가장 먼저 뜯어고쳐야 할 정책 오류는 '사업자 금융'을 가계부채와 도맡아 같이 묶어버린 점입니다. 집을 지을 사업자의 돈줄을 막아놓고 공급이 늘어나길 바라는 것 자체가 모순입니다.

  • 공급자 금융 완화: 25평, 32평 국민평형을 짓는 시행사와 건설사에게는 부동산 PF 대출 및 건축 자금 대출 규제를 완전히 풀어주어 마음껏 집을 지을 수 있는 환경을 열어줘야 합니다.

  • 소비자 금융 안정: 반면, 사는 사람(소비자)의 대출은 가계부채 관리와 투기 방지를 위해 일정 부분 제어 기조를 유지합니다. "공급은 쿨하게 열고, 가계 대출은 안전하게 관리"하는 투트랙 전략입니다.

2. 왜 '국민주권'인가?: 첫날 입주와 동시에 "선(先)등기"

기존의 공공 임대주택이나 일부 지분적립형 모델은 "내 집이 아니다(공공기관 소유)"라는 심리적 저항감 때문에 인기가 없었습니다. 국민이 원하는 건 진짜 내 집입니다.

  • 첫날부터 내 이름으로 등기: [국민주권 아파트]는 입주할 때 집값의 10~20%만 내면, 그 즉시 소유권(등기)을 분양자 개인에게 전면 이전합니다. 주거의 주권을 국민에게 먼저 넘겨주는 것입니다.

  • 부담 없는 장기 분할: 남은 집값은 무리한 영끌 대출을 내는 대신, 20~30년에 걸쳐 '적금'을 넣듯 장기간 나누어 지분을 채워나갑니다. 초기 목돈 부담이 없으니 서민들의 가계 경제가 안전해집니다.

3. 금융 기법: "연 7% 초우량 채권으로 민간 자본 빨아들이기"

집값을 20~30년 동안 나눠 받으면 건설사는 자금이 묶여 부도가 날 것입니다. 이 퇴로를 열어주는 것이 바로 '채권 유동화(MBS/ABS)'입니다.

  • 자산 유동화 채권 발행: 건설사가 분양자에게 앞으로 장기간 받을 원금 수취 권리를 묶어서 금융시장에 채권으로 발행해 즉시 목돈으로 바꿉니다.

  • 연 7% 수익률의 마법: 이 채권의 수익률을 연 7% 수준으로 설계한다면 어떻게 될까요? 저성장 시대에 시중 은행, 보험사, 국민연금 같은 대형 제도권 금융기관들이 서로 이 채권을 사겠다고 돈을 싸 들고 줄을 설 것입니다.

  • 건설사는 이 돈으로 곧바로 다음 국민주권 아파트를 지으러 갈 수 있습니다. 정부 세금 없이 민간 자본의 힘으로 주택 공급이 무한 선순환되는 구조입니다.

4. 연체율 0.3%의 기적, 가장 안전한 투자처

"연 7%나 주면 부실 위험이 큰 것 아닐까?"라는 의문이 들 수 있습니다. 하지만 대한민국의 주택담보대출 데이터를 보면 답이 나옵니다.

현재 국내 1금융권의 주택담보대출 연체율은 고작 0.3% 내외에 불과합니다.

한국인은 아무리 경제적으로 어려워도 내 집만큼은 지키기 위해 주담대 이자를 가장 먼저 갚는 독특한 본능이 있습니다. 즉, 부도 위험이 0%에 수렴하는 자산인데 수익률을 7%나 보장하는 역대급 '초우량 채권'이 탄생하는 것입니다.

정부는 이 사업을 진행하는 민간 기업에게 세제 혜택을 주고, 주택도시보증공사(HUG)의 보증만 얹어주면 완벽하게 작동합니다.

👀 글을 마치며: 정부의 역할은 '억제'가 아니라 '시장 설계'다 👀

정치인들이 표를 얻기 위해 "집값 잡겠다"며 던지는 거친 말 폭탄과 무차별적 대출 규제로는 결코 시장을 안정시킬 수 없습니다.

짓는 놈(사업자)에게는 금융을 쿨하게 열어주고, 사는 놈(서민)에게는 초기 부담 없이 소유권을 넘겨주며, 묶인 돈은 안전한 대형 금융자본이 채권으로 풀어주는 '국민주권 아파트'. 이것이야말로 시장의 원리를 활용해 [국민·정부·금융·건설사] 모두가 윈-윈(Win-Win)할 수 있는 최고의 부동산 금융 마스터피스입니다.

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