The The Money More: 분당 재건축이 바꾸는 것 들

집값·전세·건설업 파급효과 총정리

재건축 얘기가 나오면 사람들은 가장 먼저 '집값'을 떠올립니다. 맞습니다, 이미 많이 올랐습니다. 하지만 분당 재건축의 파급효과는 집값에만 그치지 않습니다. 전세 시장, 건설 업계, 수도권 도시 구조까지 흔들고 있습니다. 하나씩 짚어보겠습니다.

집값은 이미 5억이 올랐다

선도지구로 지정된 시범우성·시범현대 전용 84㎡가 2024년 11월 약 15억원에서 2026년 초 19~21억원까지 올랐습니다. 1년 남짓 만에 5억원이 뛴 겁니다. 2025년 분당구 연간 상승률은 6.7%로 수도권 7위를 기록했는데, 서울 강남(9.6%)·서초(9.4%) 바로 다음 수준입니다. 여기에 매물마저 급감했습니다. 1년 새 분당구 매물이 2,173건에서 1,122건으로 48%나 줄었습니다. 집주인들이 재건축 기대에 팔지 않으면서 공급이 막히고, 호가는 더 올라가는 구조가 만들어진 것입니다.

착공하면 전세 시장이 요동친다

지금은 집값 얘기가 주를 이루지만, 실제 착공이 시작되면 전세 시장이 훨씬 더 큰 문제가 됩니다. 선도지구 4곳에서만 1만 2,000여 가구가 이주해야 합니다. 이 사람들이 한꺼번에 판교·이매·서현으로 몰리면 인근 전세 물건이 순식간에 소화됩니다. 성남시가 연간 1만 가구 이주 체계를 계획하고 있지만, 이주단지 확보 자체가 쉽지 않은 상황입니다. 착공 1~2년 전부터 인근 전세 시장은 이미 들썩이기 시작할 것입니다.

건설 업계는 지금 분당만 보고 있다

양지마을 한 곳의 예상 사업비가 17조원입니다. 선도지구 4곳을 합산하고, 2차 공모까지 더하면 수십조원 규모의 수주 기회가 열립니다. 삼성물산·현대건설·GS건설이 양지마을 재건축 사무소 개소식에 총출동한 것은 이유가 있습니다. 국내 건설 업계 역사상 이만한 규모의 단일 지역 수주전은 없었습니다.

✍ 전문가 시선

파급효과 중 제가 가장 주목하는 것은 집값 상승이 아니라 '공사비 리스크'입니다. 최근 몇 년 사이 건설 원가가 급격히 올랐습니다. 자재비, 인건비 모두 예전과 다릅니다. 17조원이라는 사업비 추정치도 지금 기준이지, 실제 착공하는 2030년에는 크게 달라질 수 있습니다. 조합원 분담금이 예상보다 수억원 더 나오는 상황, 디벨로퍼로 일하면서 수없이 봐온 장면입니다. 재건축 투자를 고려한다면 집값 상승 기대만큼이나 추가 분담금 시뮬레이션을 꼭 해보셔야 합니다.