[부동산 재테크] 분당 선도지구 재건축 진행 사항

 

분당 재건축, 현재 기준 진행상황 총정리

 

요즘 주택문제로 가장 주시해야 하는 지역이 압구정, 분당 재건축으로 보입니다.
개인적으론 정부 정책에 아쉬움이 있는 부분이기도 합니다. 집 값이 널뛰기를 하고 있고, 정부 정책 또한 오락가락 할 때 가격통제 수단만 찾을 것이 아니라 신규 공급 확대 방안을 적극적으로 모색했어야 하는데 신규택지만 공급하려다 보니 외곽으로 외곽으로 신도시만 만들려 할 게 아니라, 분당, 평촌,산본등 1기 신도시를 신도시 만들 듯이 재건축을 활성화했더라면 강남 수요는 분당으로, 마포·여의도 수요는 일산으로 분산됐을 텐데, 지금 정부 당국의 고민이 덜하지 않았을까요.
분당에서 요즘처럼 재건축 얘기가 실제로 손에 잡히는 단계까지 온 건 처음인 것 같습니다. 예전엔 선거철마다 나오는 공약 수준이었는데, 이제는 조합설립이니 사업시행자 지정이니 하는 구체적인 절차들이 하나둘 뉴스에 뜨고 있으니까요. 오늘은 지난 몇 달 사이 나온 소식들을 묶어서, 분당 재건축이 지금 어디쯤 와 있는지 한번 정리해보려고 합니다.

선도지구 4곳, 이제는 실행 단계 진입 중

분당 1기 신도시 선도지구로 지정된 곳은 양지마을, 시범단지, 샛별마을, 목련마을 네 곳입니다. 이 네 구역은 작년 말 특별정비구역 지정·고시를 마쳤고, 올해 들어서는 조합설립과 시공사 선정 같은 실질적인 절차로 넘어가는 중입니다. 통상 1년 넘게 걸리던 지정 절차를 두 달 정도로 단축했다고 하니, 행정 속도만 놓고 보면 확실히 예전과는 다른 분위기입니다.

 

목련마을, LH가 시행자

재건축에서 시행자 역할은 대단히 중요합니다. 개인적으론 공공의 시행자 역할이 궁금하기도 합니다. 재건축, 재개발은 특성상 이해관계자가 복합적이어서 조율하기도 쉽지 않고, 의사결정이 신속해야 하는데 살짝 의문이 들긴 합니다. 이런 시각에서 눈에 띄는 건 목련마을입니다. 6·S3구역(목련마을 1·5단지)의 사업시행자로 LH가 공식 지정됐는데, 이건 분당 재건축 중에서 유일하게 공공이 전면에 나서는 방식입니다. 시범단지나 샛별마을이 신탁 방식으로 가는 것과는 결이 다르죠. LH는 이달 안에 주민대표회의와 사업시행약정을 맺고, 그 뒤로 시공자 선정과 사업시행인가를 순차적으로 밟아나갈 계획이라고 합니다. 공공 주도라 상대적으로 절차가 매끄럽게 진행될 여지가 있을지 궁금합니다. 제발 그래야 할텐데~

양지마을은 왜 이럴까요.

아이러니한 건 양지마을입니다. 사업성 하나만 놓고 보면 1기 신도시 통합재건축 중 가장 좋다는 평가를 받던 곳인데, 정작 사업 추진 동력은 가장 먼저 흔들리고 있습니다. 기존 6개 단지 4,392가구를 헐고 6,839가구로 새로 짓는 대형 사업인데, 단지별로 원하는 그림이 서로 다른 게 문제입니다.

수인분당선 수내역에 가까운 단지들은 지금 위치를 유지하는 '제자리 재건축'을 원하고, 역에서 먼 단지들은 통합 분양으로 더 나은 자리를 배정받길 원합니다. 실제로 전체 가구의 80%는 제자리 재건축에 손을 들었지만, 역에서 먼 3·5단지 금호한양 쪽은 90% 이상이 통합 분양을 지지한다고 하니, 숫자로는 이미 답이 안 나오는 상황입니다. 여기에 단지 간 자산 격차까지 겹치면서 갈등이 쉽게 풀리지 않는 모양새입니다.

2차 재건축 물량도 시동 중

선도지구가 첫 번째 판이었다면, 이제는 두 번째 판이 열리는 중입니다. 성남시는 작년 12월 '분당 2차 특별정비구역 지정제안 공고'를 냈고, 올해 배정된 물량은 선도지구와 비슷한 1만 2천 가구 수준입니다. 이번엔 주민들이 직접 계획안을 제안하는 '주민제안방식'으로 진행된다는 점이 특징입니다.

벌써 여러 단지가 경쟁에 뛰어들었습니다. 이매동 아름마을 풍림·선경·효성아파트는 용적률을 205%에서 332%까지 끌어올려 2,830가구 규모로 키우겠다는 계획을 내놨고, GTX 성남역과 가깝다는 입지 장점을 내세우고 있습니다. 효자촌 그린·미래타운, 수내동 파크타운(롯데·대림·삼익·서안)도 주민설명회를 열며 몸을 풀고 있고요. 12월 도시계획위원회에서 2차 특별정비구역이 최종 결정될 예정이라, 하반기 내내 이 경쟁 구도를 지켜볼 만합니다.

변수도 만만치 않습니다

속도만 놓고 보면 분명 진전이지만, 마냥 순탄한 것만은 아닙니다. 정부가 작년 10월 내놓은 주택시장 안정화 대책(10·15 대책)으로 분당과 평촌이 규제지역으로 묶이면서, 장기적으로 사업비가 올라갈 수 있다는 우려가 업계에서 나오고 있습니다. 여기에 조합설립 과정에서 흔히 나타나는 상가 지분 쪼개기 이슈도 잠재적인 갈등 요인으로 꼽힙니다. 동의율 자체는 90%를 넘는 곳이 많지만, 실제 조합설립까지 가는 길에 변수가 없지는 않다는 뜻입니다.

  

정리하며

종합해보면 분당 재건축은 '선도지구는 실행 단계 진입, 2차는 이제 막 출발선' 정도로 요약할 수 있을 것 같습니다. 목련마을처럼 공공이 이끄는 곳은 상대적으로 속도가 붙는 반면, 양지마을처럼 이해관계가 복잡한 곳은 사업성과 별개로 시간이 더 걸릴 가능성이 커 보입니다. 주택가격 문제로 정부 정책이 땜질, 세제, 이런 류의 정책 실현보다 공급 확대 방안이 뭘지를 고민해보면, 없는 땅을 억지로 만들려고 할 게 아니라 광주에 반도체 클러스터 만들 듯이 분당, 일산, 평촌, 산본에  직선 전철을 만들어 거점으로 연결하고, 용적률 혜택을 파격적으로 주고, 국가가 지자체에 공공시설 비용을 일정 부분 지원하면 집 값 문제, 1기 신도시 재건축으로  속도, 공급, 다 잡을 것 같은데~ㅠ
정책 당국이 모르시는 걸까요. 제가 모르는 걸까요.
다음 포스팅에서는 이 흐름을 투자자 관점에서, 그러니까 사업성과 시세 전망 쪽으로 좀 더 파고들어 보겠습니다.

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