[부동산재테크 ]부동산 재테크 잘 하는 사람 들 !

 부동산 재테크 잘 하는 사람의  마인드

부동산 일을 30년 넘게 하다 보니 자연스럽게 보이는 게 있다. 돈 잘 버는 사람들, 가만 보면 다 학벌이 좋거나 돈이 많아서가 아니다. 오히려 처음엔 돈도 별로 없이 시작한 사람들이 몇 년 지나고 보면 자산을 몇 배로 불려놓는 경우가 더 많다. 그 사람들을 가만히 들여다보면 결국 몇 가지 마인드가 비슷하더라. 오늘은 그 얘기를 좀 가볍게, 쉬어가는 느낌으로 풀어본다.

👉 세금?
                                      "무서워하지 않는다 "

부동산 투자 한다고 하면 제일 먼저 나오는 말이 "세금 무서워서"다. 양도세, 종부세, 취득세에 요즘은 재건축초과이익환수제까지 더해져서, 이름만 들어도 머리가 지끈거린다. 실제로 상담을 하다 보면 "그냥 세금 무서워서 안 팔래요" "세금 낼 바엔 그냥 들고만 있을래요" 이런 말을 정말 많이 듣는다. 이해는 간다. 평생 한두 번 집 사고파는 사람한테 세법은 외국어처럼 느껴질 수밖에 없다.

그런데 재테크 잘하는 사람들은 이걸 피하지 않는다. 오히려 시간을 들여서 공부한다. 1세대 1주택 비과세 요건이 뭔지, 보유기간과 거주기간이 어떻게 나뉘는지, 장기보유특별공제가 몇 %씩 쌓이는지, 일시적 2주택일 때 처분 기한이 며칠까지인지—이런 디테일을 알고 있느냐 모르느냐로 수익률이 몇천만 원, 어떤 경우엔 몇억씩 갈린다. 세무사를 만나도 정작 내가 뭘 물어봐야 하는지 모르면 좋은 답을 못 듣는다. 거꾸로 핵심을 짚어서 물어볼 줄 아는 사람은 같은 상담을 받아도 훨씬 더 많은 걸 얻어간다.

곰곰이 생각해보면 세금 낸다는 거 자체가
                                          " 돈을 벌었다는 증거"
 세금이 무서워서 투자나 거래를 피하면, 이익도 같이 피해버리는 셈이다. 결국 세금을 어떻게든 줄이는 방법을 찾는 게 아니라, 세금을 정확히 알고 그 안에서 가장 유리한 타이밍과 구조를 찾는 사람이 이기는 게임이다.

👉 개발정보엔 누구보다 빠르다

두 번째는 정보력이다. 뉴스에 "○○지역 개발 호재" 기사가 뜬다. 그제야 부동산 사이트를 열어보고 인터넷 카페를 검색하는 사람이 있고, 이미 그 동네 조합 사무실 앞을 몇 번씩 지나가본 사람이 있다. 이 둘은 출발선부터가 다르다.

정비사업이라는 게 어느 날 갑자기 뚝 떨어지는 게 아니다. 조합설립인가, 사업시행인가, 관리처분인가, 이전고시까지—이 단계를 하나씩 밟아가는 데 보통 몇 년이 걸린다. 그 사이에 지자체 도시계획위원회 심의 결과가 나오고, 용도지역이 바뀌고, 토지이용계획이 변경되는데, 이런 건 포털 뉴스에 뜨기 한참 전부터 행정 절차상으로 먼저 움직인다. 관심 있는 동네라면 구청 홈페이지 고시공고란 한 번씩 들여다보는 것만으로도 남들보다 몇 달은 앞서갈 수 있다.

그 흐름을 꾸준히 체크하던 사람은
"여기 개발된대요!" 하는 기사가 뜰 때 쯔음엔 이미 계약서에 도장 찍은 뒤다. 기사가 뜨고 나서 움직이면 늦다. 그때부터는 호가가 이미 뛰어 있고, 매도자가 우위에 서 있는 시장이 되어버린다.

👉특정 지역을 끈질기게 조사 하고 쫒아 다니더라

세 번째는 의외로 단순한데, 가장 지키기 어려운 마인드다. 이 동네 저 동네 다 기웃거리는 사람보다, 한두 지역만 정해놓고 몇 년씩 들여다보는 사람이 결국 그 동네를 진짜로 알게 된다.

처음엔 다 비슷해 보인다. 그런데 매매가, 전세가, 호가, 실거래가—이 네 가지 숫자 사이의 미묘한 차이와 시차를 계속 보다 보면 어느 순간 숫자 너머의 흐름이 보이기 시작한다. 전세가가 매매가를 슬슬 밀어 올리는 시점, 거래량은 줄어드는데 호가만 꺾이지 않고 버티는 시점, 급매물이 슬쩍 하나둘 나오기 시작하는 시점—이런 신호는 그 동네를 오래 지켜본 사람의 눈에만 보인다. 똑같은 아파트 시세표를 봐도 1년 본 사람과 5년 본 사람은 완전히 다른 걸 읽어낸다.

👉 염장(부동산 중개업소) 부지런히 다닌다

여기서부터는 좀 재미있는 얘기다.
염장이라 해서 처음엔 누구 돌아 가신 분 "염" 하나 했다. ㅎㅎ
재테크 고수들을 보면 진짜로 발이 부지런하다. 한 동네에 가면 부동산 중개업소 한 곳만 딱 들어가는 게 아니라 골목골목 서너 곳, 많으면 열 곳도 넘게 돌아다닌다. 같은 매물을 물어봐도 사장님마다 하는 말이 조금씩 다르고, 어떤 사장님은 좋은 점만 얘기하고 어떤 사장님은 단점까지 솔직하게 짚어준다. 그리고 진짜 알짜 정보는 보통 첫 번째나 두 번째 가게가 아니라 세 번째, 네 번째 들어간 가게에서야 슬쩍 나온다.

부동산 사장님들도 결국 사람인지라, 처음 보는 손님한테는 다 좋은 말만 하지만 몇 번 얼굴 보고 단골이 되면 진짜 정보를 흘려준다. "이 집 곧 급매 나올 거예요" "여기 주인이 사정 있어서 빨리 팔고 싶어해요" 이런 말은 절대 인터넷에 안 뜬다. 발품이 곧 정보라는 걸 아는 사람이 결국 좋은 매물을 가장 먼저, 가장 좋은 가격에 잡는다.

👉 끼리끼리 모여서 클럽을 만든다

우리니라 같이 언니 이모 많은 나라도 드물 것이다. 오죽하면 복부인이란 단어도 있다. 에전엔 고관대작 사모님 고급 정보가 큰 돈을 안겨 줬지만 요즘은 전문가 그룹을 잘 알아야 한다. 도시계획전문가들은 검토 단계 부터 그들이 줄을 긋고 선을 긋는다. 혹시 주변에 무슨 무슨 엔지니어링, 도시계획전문가들 있으면 친해 지시라.  이렇게 부지런한 사람들은 결국 끼리끼리 모인다. 스터디 모임, 임장 동행 모임, 단톡방, 부동산 카페 정모... 이름은 다 달라도 본질은 같다. 비슷한 목적을 가진 사람들이 모여서 정보와 경험을 나누는 자리다.

혼자 다 돌아다니는 것보다, 한 사람은 이 동네 보고 오고 한 사람은 저 동네 보고 와서 같이 공유하면 시간이 훨씬 절약된다. 게다가 끼리끼리 모이면 "이 정보 진짜야?" "여기 사장님이 한 말 신뢰할 만해?" 이런 걸 서로 검증해주는 효과도 있다. 친목 모임인 줄 알고 시작했는데 어느 순간 보면 꽤 똑똑한 집단 정보망이 되어 있는 경우가 많다. 사람은 역시 혼자보다 여럿이 모일 때 더 멀리 본다.

👉 여자가 남자보다 촉이 좋다

이건 진짜 현장에서 오래 보면서 느끼는 거다.  부동산은 숫자랑 서류만으로 다 설명이 안 되는 영역이 분명히 있다. 그 "느낌"을 잡는 부분에서는 묘하게 여자들이 더 빠르고 정확하다. 같은 집을 봐도 남자들은 평수, 향, 가격을 따지면서 머릿속으로 계산기를 두드리고 있는데, 여자들은 현관에 들어서는 순간 "여기 좋다" 혹은 "여기 별로다"를 직감으로 캐치해버린다. 그리고 신기하게도 그 직감이 나중에 보면 꽤 잘 맞는다. 채광, 동선, 분위기, 심지어 옆집 분위기까지—말로 설명하기 어려운 그 묘한 감을 여자들이 더 잘 잡아내는 것 같다.

그래서 슬쩍 제안 하나. 기혼이라면 남편이랑 같이 임장 다녀도 좋다. 발품은 같이 팔되, 최종 도장은 아내가 찍는 걸로 하시라. 남편들 입장에서는 좀 서운할 수도 있지만, 현장에서 보면 이게 은근히 승률이 높다.

미혼이라면 아빠든 오빠든 남자친구든 데리고 다녀도 괜찮다. 동행은 누구든 좋다. 그런데 마지막 선택은 본인의 촉을 믿고 가시라. 옆에서 "여기보다 저기가 낫다"고 훈수를 둬도, 결국 그 집에 들어가서 느낌이 딱 오는 사람이 맞을 때가 많더라. 부동산은 머리로만 하는 게임이 아니라, 촉으로도 하는 게임이다.

👉주식이랑은 좀 다르다

주식은 정보가 빠르게 퍼지고 거의 모든 사람이 동시에 같은 정보를 받는다. 그래서 속도와 타이밍, 알고리즘 같은 기술적인 요소가 승부를 가른다. 반면 부동산은 정보가 비대칭적이고 천천히 움직인다. 발로 뛴 사람, 행정 절차를 아는 사람, 한 동네에 오래 머문 사람이 결국 정보의 우위를 갖는다.

그래서 부동산은 주식처럼 하루 만에 사고파는 단타가 거의 불가능하다. 시간과 발품을 들인 만큼 정확하게 보이는 영역이고, 그 시간을 버텨낸 사람만이 결과를 가져가는 게임이다.

👉이익 큰 만큼, 세금도 통 크게 내 버려라

                                            "세금 쫄지 말고, 절세 방법을 찾아라"

결국, 부동산 재테크가 잘 되면 이익도 크고, 그만큼 내야 할 세금도 커진다. 이 둘은 항상 같이 온다.

세금을 무서워하면 이익도 가질 수 없다. 세금 구조를 정확히 이해하고 받아들이는 사람만이 그 이익을 온전히 자기 것으로 만들 수 있다. 결국 부동산 재테크를 잘 한다는 건—세금을 무서워하지 않을 만큼 제대로 알고, 정보를 누구보다 먼저 읽고, 발품을 부지런히 팔고, 좋은 사람들과 함께 다니고, 한 동네를 끝까지 지켜보고, 결정적인 순간엔 촉을 믿는—이 모든 마인드를 갖춘 사람의 이야기다.

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