[부동산재테크] 서울 3대 상권 홍대, 캐릭터몰·굿즈 거리 탐방

 

서울 3대 상권 홍대, 캐릭터몰·굿즈 거리 탐방

👉서울 3대 상권, 명동·성수·홍대

서울에서 사람이 가장 많이 몰리는 상권을 꼽으라면 명동, 성수, 홍대를 많이 이야기합니다. 명동은 외국인 관광객, 성수는 팝업스토어와 감각적인 브랜드, 홍대는 젊은 문화와 밤거리로 각각 이름이 났습니다.

그런데 그중 홍대가 요즘 새로운 얼굴을 하나 더 얻었습니다. 홍대입구역 하면 클럽과 술집부터 떠올리셨을 텐데, 4번 출구 일대는 애니메이션·캐릭터 굿즈의 거리로도 불립니다. 일본 아키하바라에 빗대는 기사가 나올 정도로, 몇 년 사이 이 동네의 분위기가 많이 달라졌습니다.

오늘은 그 홍대 안에서도 캐릭터몰과 굿즈샵이 모여 있는 구역을 같이 걸어 보겠습니다. 구경만 하기엔 아까운 곳이라, 상가를 눈여겨보는 사람의 시선도 조금 곁들이겠습니다.

👉출구로 길을 잡으면 쉽습니다

역을 나와 길을 잡을 때는 출구마다 눈에 띄는 가게가 기준이 됩니다.

4번 출구는 AK&홍대,

8번 출구는 올리브영,

9번 출구는 KFC와 ABC마트,

1번 출구는 CGV,

2번 출구는 스타벅스가 길잡이이고,

3번 출구로 나가면 연남동 쪽입니다.

캐릭터·굿즈샵은 4번 출구의 AK&홍대와 8번 출구의 올리브영 사이 구역에 모여 있습니다. 밀집 구역 바로 위에는 DEN3355 건물이 있습니다. 약도에서 왼쪽 바깥은 술집과 카페 골목이라, 

같은 역세권이어도 이 경계를 넘으면 업종이 달라집니다.

👉시작은 애니메이트 한 곳이었습니다

2019년 4월, 홍대 와이즈파크 7층에 애니메이트 홍대점이 문을 열었습니다. 약 130평에 상품이 3,900여 종이었고, 개점 날 줄이 지하 4층까지 이어졌다고 전해집니다. 2021년 5월에는 AK&홍대(4번 출구)에 애니메이트와 원피스 전문점, 중고 피겨숍 등이 들어오면서 팬층이 한층 넓어졌습니다.

그 뒤는 익숙한 흐름입니다. 주변에 피겨숍, 가차숍, 애니 콘셉트 카페와 술집이 잇따라 들어섰고, 2025년 7월 보도에 따르면 AK플라자 홍대점은 리뉴얼 오픈으로 매장 면적이 약 2배, 방문자 수가 약 1.5배 늘었습니다. 큰 앵커 하나가 팬덤을 끌어오고, 그 동선을 따라 작은 가게들이 붙는 전형적인 집적 과정입니다.

                          

👉왜 하필 지금 홍대일까요

첫째는 팝업스토어의 귀환입니다. 한동안 성수동, 더현대, 용산으로 쏠렸던 팝업이 홍대로 돌아오고 있고, 영화·게임·캐릭터 협업 전시가 이어질 예정이라는 보도도 있었습니다.

둘째는 레드로드 정비입니다. 마포구가 경의선숲길~걷고싶은거리~당인리발전소를 잇는 테마거리 '레드로드'를 손보면서 걷기 편해졌고, 자체 캐릭터(깨비·깨순) 공모까지 열었습니다.

셋째는 손님의 성격이 달라졌다는 점입니다. 술 마시러 오던 손님에서, 굿즈를 사고 줄을 서고 사진을 찍으러 오는 '목적 방문' 손님이 늘었습니다. 낮 시간대 방문이 얼마나 늘었는지는 현장에서 확인해 볼 부분입니다.

지자체와 대형 앵커 매장이 같은 방향으로 움직이고 있다는 점이, 이 흐름을 단순한 유행 이상으로 보게 만듭니다.

👉건물주 입장에서는 뭐가 달라질까요

  캐릭터 업종이 모이면 상가에는 크게 세 가지 변화가 생깁니다.

먼저 임차 수요의 결이 달라집니다. 피겨숍, 가차숍, 굿즈 편집숍, 애니 콘셉트 카페처럼 '목적형' 업종이 늘면 대로변이 아니어도 임차 수요가 생깁니다. 이면 상가와 상층부 수요가 살아나는지 봐야 합니다.

다음은 앵커와의 거리입니다. 앵커 매장 출입구에서 도보 몇 분 이내인지가 임대료와 공실을 가를 가능성이 큽니다. 동선에서 한 블록만 벗어나도 효과가 급격히 줄어드는 게 집적 상권의 특징입니다.

마지막은 임대료 상승의 양면성입니다. 수요가 늘면 임대료가 오르지만, 소규모 굿즈숍은 마진이 얇아 임대료 부담을 오래 못 견디고 교체되는 경우도 많습니다. 임대료 상승과 회전율을 함께 봐야 합니다.

👉건물 값은 평당 어느 정도일까요

성수, 명동 상권에 비해 상대적으로 저렴합니다. 한남동 상권이 평당 4억을 호가한 반면 홍대 캐릭터 몰 지역은 평당 1.5억원대로 형성되어 있습니다.

홍대 캐릭터몰·굿즈 중심 구역의 건물은 대지 평당 9,000만 원대에서 3억 원대까지 이야기됩니다. 참고로 한남동이 평당 4억 선이라, 홍대 핵심 자리의 몸값이 어느 정도인지 가늠이 되실 겁니다.

같은 평당 가격이라도 필지 모양, 도로에 접한 면, 건물 상태에 따라 실제 부담은 크게 달라집니다. 숫자는 분위기를 가늠하는 용도로만 봐 주세요.

👀투자 전에 임대 부분을 면밀하게 조사하세요

이 가격대에서는 건물이 임대로 얼마를 벌어 주느냐가 곧 투자의 성패입니다. 매매가만 보지 말고 임대 현황부터 꼼꼼히 확인하시길 권합니다. 아래 항목은 계약 전에 꼭 짚어 보세요.

✔ 현재 임차인의 업종과 계약 만료 시점

✔임대차 계약서의 보증금, 월세, 관리비 항목과 갱신·인상 조건

✔최근 2년간 임차인 교체 횟수와 공실이었던 기간

✔층별 임대 구성과 팝업 같은 단기 계약의 비중

✔권리금 수수 여부와 분쟁 소지

✔인근 비슷한 자리의 호가와 실제 계약 임대료의 차이

✔연 임대수입 ÷ 총 투자금으로 직접 계산한 임대수익률

✔건축물대장의 위반건축물 여부

통계로도 올해 2분기 홍대·합정 소규모 상가 공실률은 15% 가까이로 올랐습니다. 임대료는 높은데 빈 점포도 늘고 있다는 뜻이라, 임차인이 실제로 들어와 자리를 지키고 있는지를 가장 먼저 보셔야 합니다.

👉대출이 안 된다는 전제로 계획을 짜 보면

요즘은 대출이 사실상 막혀 있다고 보고, 전액 자기자금으로 산다는 전제에서 계획을 잡아 보겠습니다. 대출이 없으면 이자 부담이 없는 대신, 목돈이 그대로 묶이고 레버리지 효과도 없습니다.

대지 30평 필지로 어림해 보면, 평당 9,000만 원은 약 27억 원, 평당 1억 5천만 원은 약 45억 원, 평당 3억 원은 약 90억 원입니다. 여기에 취득세(지방교육세·농특세 포함 약 4.6%)와 중개보수(상한 0.9%), 법무사 비용과 수리비를 더하면 매매가의 5~6% 안팎을 현금으로 더 준비해야 합니다. 건물분에는 부가세 10%가 붙을 수 있어 계약 형태도 확인이 필요합니다.

✔필요한 현금은 매매가에 취득 부대비용, 수리·공사비, 공실을 견딜 예비비까지 더해 잡기

✔대출 없이도 임대수익률이 납득할 만한 수준인지 먼저 따져 보기

✔자금 규모에 맞춰 필지를 작게 잡거나, 앵커에서 한두 블록 벗어난 자리까지 넓혀 보기

✔나중에 팔 때 살 사람도 현금이 필요하니, 가격대가 높을수록 매수자가 좁아진다는 점 감안하기

✔단기 시세차익보다 5년 이상 보유하며 임대로 버틴다는 전제로 계획 세우기

👉그래도 유행은 끝나기도 합니다

가장 큰 위험은 콘텐츠 의존입니다. 상권의 힘이 특정 애니메이션이나 IP 인기에 걸려 있어서, 인기작이 바뀌면 방문 목적도 바뀝니다. 팝업 위주의 건물은 단기 임차라 공실 주기가 짧을 수 있고, 앵커 매장이 계약 만료나 이전을 하면 주변 소형 점포가 함께 흔들립니다. 앵커의 임대 계약 조건은 외부에서 알기 어렵다는 점도 한계입니다.

팝업이 성수동 등으로 옮겨 갔다가 돌아온 사례가 보여 주듯, 트렌드 상권은 이동이 빠릅니다. '지금 사람이 몰린다'와 '5년 뒤에도 임차인이 들어온다'는 전혀 다른 문제입니다.

👀현장에 가신다면 이것만은

✔직접 걸어 보시면서 아래 정도는 확인해 보시길 권합니다.

✔평일 낮과 주말 저녁, 두 시간대에 같은 골목을 걸어 보기

✔앵커 매장 출입구에서 대상 건물까지 도보 시간 재기

✔최근 2년간 1층·2층 임차인 교체 횟수 확인하기

✔팝업 임차와 정규 임차의 비중 파악하기

✔인근 공실 상가의 호가와 실제 계약 임대료 차이 확인하기

✔굿즈·캐릭터 외 업종(음식점, 카페)의 수요가 받쳐 주는지 보기

홍대입구역의 캐릭터 상권은 앵커와 지자체 정비가 함께 움직이는 드문 경우라 눈여겨볼 만합니다. 다만 투자 판단은 유행이 아니라 앵커와의 거리, 임차인의 지속성, 임대료 부담 능력으로 해야 합니다. 이 세 가지를 현장에서 직접 확인한 뒤에 움직이시길 권합니다.

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