[부동산재테크] 분당 재건축 2단계 2차 특별정비구역 대상 5곳

 

분당 재건축 2단계 2차 특별정비구역 대상 5곳 선정

2026년 9월 29일, 성남시가 분당 재건축 2차 물량 대상지 5개 구역을 발표했습니다. 1단계 선도지구 4곳이 시공사와 분담금 단계로 넘어가는 사이, 분당 재건축의 두 번째 줄이 정해진 셈입니다. 이번 글에서는 어느 구역이 선정되었는지, 앞으로 어떤 절차가 남아 있는지 정리해 보겠습니다.

■ 2차 선정 구역 한눈에 보기

이번 2차에는 50개 구역, 6만 6,037가구가 신청해 경쟁률이 약 5.5대 1에 달했습니다. 도시계획·건축·교통 분야 전문가로 꾸린 선정위원회가 6개 평가 항목을 기준으로 심사했고, 최종 5개 구역 1만 3,429가구가 선정되었습니다. 당초 예정 물량인 1만 2,000가구보다 1,429가구 많습니다.

구역	포함 단지(보도 기준)	선정 가구수
시범단지1	삼성·한신·한양	4,200
파크타운	대림·롯데 등	3,025
푸른마을	쌍용·신성	2,598
한솔마을2	LG·청구 등	1,872
이매촌1	삼성·삼환	1,734
합계		13,429

■ 앞으로의 일정

이번 발표는 특별정비구역 지정 대상으로 선정되었다는 의미이지, 지정이 끝났다는 뜻이 아닙니다. 성남시는 올해 12월까지 특별정비구역 지정·고시를 마치겠다는 계획입니다. 그 사이 거쳐야 할 절차는 다음과 같습니다.

 ▶ 주민 공람·공고

▶ 성남시의회 의견 청취

▶ 관계기관 협의

▶ 경관위원회 심의

▶ 경기도 협의

▶ 도시계획위원회 심의

1단계 선도지구는 2024년 11월 선정되어 2026년 1월에 구역 지정 고시를 받았으니 약 14개월이 걸렸습니다. 2차는 선정 후 약 3개월 안에 지정을 마치겠다는 계획이어서 속도가 확연히 빨라졌습니다. 다만 이후 사업시행자 지정, 시공사 선정, 사업시행계획인가, 이주와 철거가 남아 있어 선정이 곧 착공은 아닙니다.

■ 성남시의 예비 특별정비구역 ?

이번에 성남시는 전국 최초로 “예비 특별정비구역” 제도를 도입했습니다. 2027년부터 2030년까지 추진할 약 1만 5천 가구를 미리 정해 두는 방식입니다. 주민 입장에서는 사업 순서를 예측할 수 있고, 시 입장에서는 이주 수요가 한꺼번에 몰리는 것을 조절할 수 있다는 장점이 있습니다.

■ 주의해서 보세요

▶ 조합원 자격: 1단계 때와 마찬가지로 구역 지정 이후 취득한 물건은 조합원(분양대상자) 자격에 제한이 생길 수 있습니다. 2차 구역 내 매수를 검토한다면 지정 고시 시점과 예외 적용 여부부터 확인하셔야 합니다.

▶ 분담금: 선정 단계에서는 규모가 크다는 것 외에 확정된 것이 거의 없습니다. 동의서 단계에서 기대한 수준과 실제 분담금 사이의 간극은 시공사 선정과 감정평가를 거쳐야 드러납니다.

▶ 이주 수요: 1단계 4곳(약 2만 400가구)과 2차 5곳(약 1만 3천 가구)을 합치면 이주 수요가 상당합니다. 이주 시기가 겹칠 때 주변 전세시장이 어떻게 움직일지 지켜봐야 합니다.

■ 관심지역

분당 재건축은 이제 선도지구 4곳에 이어 2차 5곳까지, 약 3만 3천 가구 규모의 사업군이 형성되었습니다. 다만 선정과 지정, 착공 사이에는 시공사 선정과 분담금 합의라는 큰 고비가 남아 있습니다. 12월 지정·고시가 예정대로 이루어지는지, 1단계 구역들이 시공사 선정에서 어떤 기준을 세우는지가 2차 구역의 속도도 좌우할 것입니다.  2단계 사업지구에서 보이는 것은 시범단지와 성남역이 위치한 이매촌을 잘 보셔야 합니다. 요즘 아파트 가격들이 GTX에 영향을 많이 받는 경향이 있습니다. 이매촌을 잘 봐야 겠습니다. 아울러 정책 당국은 강남3구 집 값 오른다고만 할게 아니라 분당을 강남3구 대체지역으로 개발 하는 것도 진지한 고민이 필요합니다. 또 표를 의식한 주택정책이 될려나~

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